صناديق الاستثمار العقاري.. الخيار الأمثل للاستثمار في العقار من دون رأس مال:
دول الخليج بدأت متأخرة.. وتقدمت العالم

كما هو مسلم، يعتبر الاستثمار في القطاع العقاري احد اكثر أنواع الاستثمار امانا واستقرارا. ويمثل للكثير من الافراد حلما نظرا لما يمكن ان يجنونه من هذا الاستثمار. ولكن يبقى العائق الأهم هو توفير رأس المال. فهذا القطاع يتطلب رأس مال كبير تضاف اليه الخبرة الكافية والدراية باتجاهات السوق واغتنام الفرص السانحة. وكل ذلك يجعل الاغلب من الافراد يعزفون عن هذا الاستثمار.

ولكن.. ماذا لو امكنك الدخول في مجال الاستثمار العقاري من دون مبالغ كبيرة ومن دون الحاجة الى خبرة وجهد كبير بالبحث عن العقارات المناسبة واتمام عمليات البيع والشراء والتأجير والاعلان وغيرها؟

هنا يبرز خيار ربما يمثل الخيار الأمثل للكثير من الراغبين في الدخول الى سوق العقار، وهو الصناديق الاستثمارية العقارية التي تقدم خيارات بديلة عن شراء العقارات المباشرة، وبل وتسمع للمستثمرين إمكانية الوصول والاستثمار في الأسواق النشطة وعالية الطلب في أي منطقة بالعالم.

والسؤال هنا ماهي هذه الصناديق؟ وما الية عملها؟ وماهي مميزاتها وعيوبها؟.

أرقام تعكس الواقع

الأرقام المرتبطة بهذه الصناديق حول العالم تعكس أهميتها وانتشارها. ووفقا للدكتور هاشم السيد، رئيس مجلس إدارة صندوق المصريين للاستثمار العقاري، هذه الصناديق باتت أحد الاليات المهمة جدا للاستثمار في العالم كله، حيث تحظى بأهمية كبرى في الكثير من الاقتصاديات. وهناك أكثر من 2.7 ترليون دولار صناديق استثمار عقاري في العالم. في الولايات المتحدة وحدها 1.9 ترليون دولار، وهو ما يؤكد حجم الاهتمام الذي توليه الدول لهذه الصناديق.

ويضيف السيد: عدد الصناديق في تزايد مستمر، فحول العالم كان هناك 671 صندوق في العالم عام 2016، وارتفع العدد الى حوالي 900 صندوق بنهاية 2022. (في أمريكا فقط أكثر من 180 صندوقا. وفي المملكة المتحدة حوالي 50 صندوق استثمار عقاري).

و45% من سكان أمريكا يعيشون في بيوت طورتها صناديق الاستثمار. وهذا ما يعني ان هذه الصناديق لها دور مهم في تطوير القطاع العقاري.

وبالتالي الصناديق العقارية تمثل حجر الزاوية في العديد من الدول والأسواق العقارية.  وكلما زاد حجم السوق العقاري ومساهمته في الاقتصاد الوطني كلما زادت أهمية الصناديق العقارية في البلد.

ماهي الصناديق العقارية؟

وهنا نعود الى السؤال الذي ابتدأنا به، ماهي صناديق الاستثمار العقاري؟

يجيب على ذلك الخبير العقاري أشرف علام في قناته “المخبر العقاري”:

صندوق الاستثمار العقاري أو ما يعرف بـ”الريتز” أو (REITs) وهو اختصار لـ (Real Estate Investment Trust). وهي عبارة عن شركة يتم طرحها في البورصة عن طريق اكتتاب عام، ويشتري المستثمرون الأسهم كأي شركة. لتقوم هذه الشركة بالاستثمار في مجال العقارات فقط وليس في أي مجالا خر، وهذا ما يشمل العقارات السكنية والتجارية والفندقية والطبية والمدارس وغيرها، مثل الشراء والتأجير وإعادة البيع وفقا لخبرة الإدارة وقدرتها على تحقيق عائد جيد.

وهنا يجب ملاحظة ان السهم في مثل هذه الصناديق يختلف نوعا ما عن باقي الأسهم، حيث يتسم بالاستقرار النسبي مقارنة بغيره. وقد يبقى الاستقرار لسنوات، ولكن الميزة هنا ان الشركة تمنح أرباحا سنوية للمستثمرين تتفاوت حسب السوق، وتتراوح بين 3% و10%. وكانت الصناديق العقارية الامريكية هي الأكثر منحا للأرباح لأنها تعتمد بشكل أساسي على العقارات التجارية.

ويتابع علام: ميزة هذه الصناديق انها تسمح بالاستثمار في مجال العقارات بأي مبلغ تملكه. فمثلا أذا رغبت في الاستثمار بالقطاع العقارين فإنك تحتاج الى مبالغ كبيرة لشراء عقارات وبيعها او تأجيرها. ولكن مع وجود صناديق الاستثمار العقاري يمكنك الاستثمار بأي مبلغ تملكه، وهذا ما يسهل الامر امام صغار المستثمرين للدخول في مجال الاستثمار العقاري بشكل تدريجي.

مزايا وعيوب

ولكن لا يخلو الامر من مزايا وعيوب وربما مخاطر. وهذا ما يوضحه الخبير العقاري أشرف علام بقوله:

من مزايا الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري ضمان وجود دخل سنوي ثابت ومضمون مقدما.

يضاف الى ذلك إمكانية الاستثمار بأقل مبلغ تقدر عليه. فضلا عن إمكانية الاستثمار بالمبالغ الكبيرة براحة أكبر مقارنة بالاستثمار المباشر في العقارات والذي يتطلب التسجيل والبيع والشراء والصيانة وغيرها.

والى جانب ما سبق، يتميز هذا الاستثمار بسهولة التسييل. فمثلا إذا ما احتجت الى مبلغ معين، فإنك في الاستثمار العقاري المباشر ستضطر الى بيع احد العقارات وربما بخسارة اذا ما كنت مستعجلا. ولكن من خلال الصناديق يمكنك بيع الأسهم بالقدر الذي تحتاجه فقط ومن دون خسارة.

ثم ان هذه الصناديق تعتبر أحد الأدوات الهامة لانتعاش السوق العقاري في أي دولة، خاصة وان الاستثمار هنا يتم من خلال خبراء عقاريين يديرون هذه الشركات وفقا لمقاييس محددة. والسوق العقاري الذي تنشط فيه هذه الصناديق نجد ان المطورين أنفسهم يطورون وفقا لاحتياجات هذه الصناديق. بل انه في بعض الأسواق تعمد الصناديق الى اقراض المطورين مقابل امتلاك عقارات متفق عليها. كل ذلك ينشط من الحركة في السوق العقاري.

ولكن في المقابل لا يخلو الامر من بعض السلبيات. منها ان العائد السنوي قد يكون اقل من باقي الاستثمارات. وتختلف النسبة هنا باختلاف نوع العقارات بين تجاري واداري وسكني.  الأمر الآخر ان بعض الدول تفرض ضرائب على الفوائد، وهذا ما يقلل من نسبة الأرباح السنوية.

والى جانب ذلك، هو احتياج هذه الصناديق الى خبرات كبيرة، وبنفس الوقت يحتاج الصندوق الى مدة زمنية طويلة ليفرض نفسه ويثبت قوته في السوق ويجذب المستثمرين. وهذا ما يتطلب الحذر، فبعض الصناديق تروج لفوائد قد تصل الى 15%، وهذا امر يعتبر مستغرب ان لم يكن مستحيلا. واي شركة تقدم وعودا بمبالغ ثابتة تقترب من فوائد شهادات الاستثمار فإن هذا يثير علامة استفهام كبيرة ويجب الحذر منها.

فهذه الصناديق يتم تداولها في في البورصة، وبالتالي فإن تحديد سعرها يتم من خلال مستويات العرض والطلب في السوق حيث ان اسعارها تتقلب طوال يوم التداول.

والنقطة الأخرى هنا انه يجب ان يكون صندوق الاستثمار العقاري مدرجا في البورصة ويتم مراقبتها في البورصة وتخضع لمتابعة مؤسسة حسابات معروفة ومحايدة وليس جزءا من الشركة. ولو لم يكن مسجلا في البورصة لن يكون صندوق استثمار عقاري وانما إدارة أموال او توظيف أموال او إدارة أصول او أي مسمى اخر.

أنواع صناديق الريت

هل هناك أنواع مختلفة لصناديق الاستثمار العقاري؟

بالتأكيد، فهذه الصناديق تقدم هي الأخرى خيارات متعددة للمستثمرين. ووفقا لمنصة (ويتاس العقارية)، يوجد ثلاثة أنواع من صناديق الاستثمار العقارية المتداولة هي:

- الإستثمار في الأصول العقارية: وهو أكثر أنواع صناديق الريت إنتشاراً وإستخداماً. وفي هذا النوع، تقوم الصناديق الإستثمارية بشراء وإدارة وتطوير العقارات بشكل مباشر، ويكون المصدر الأساسي للأرباح لهذه الصناديق هي قيمة الإيجار المدفوعة لهذه العقارات. وتقوم هذه الصناديق بالإستثمار في أنواع محدودة من العقارات من ضمنها العقارات السكنية والعقارات الإدارية وقطاع التجزئة وقطاع الفنادق والمنتجعات ومرافق الرعاية الصحية.

- الإستثمار في سندات الدين: ربما تكون هذه الصناديق هي الأقل رواجا، وتتبع هنا مساراً مختلفاً وغير مباشر وتكون أشبه بالبنوك، فالصناديق في هذه الحالة تقوم بإقراض مطوري العقارات ومستثمريها بالأموال التي يحتاجونها في شكل قروض عقارية. ويكون المصدر الأساسي للأرباح هنا هو الفوائد التي يتم دفعها للصناديق على هذه القروض.

- الإستثمار المتنوع: في هذا النوع لا تقوم صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بتحديد تعاملاتها في أحد النوعين سابق ذكرهما إذ أنها تخصص جزء من رأس مالها لإمتلاك العقارات المطورة بشكل مباشر وتخصص الجزء الآخر لإقراض مطوري العقارات. بسبب هذا، فإنها تجني الأرباح من كل من الإيجارات التي يتم دفعها على العقارات المملوكة لها وفوائد القروض التي تقوم بإقراضها.

في الخليج

على الرغم من أهميتها الا ان هذه الصناديق وجدت نفسها في دول الخليج مؤخرا. ولكن على الرغم من هذا التأخر الا ان هذه الصناديق بدأت تنتشر في دول المنطقة بقوة ملفتة، خاصة في المملكة العربية السعودية ودولة الامارات العربية المتحدة، وصارت هذه الصناديق تقدم أداء هو الأفضل على مستوى العالم.

ومن المتوقع أن تلعب صناديق الاستثمار العقاري دوراً كبيراً في السنوات القادمة في انتعاش السوق العقاري بمنطقة الخليج العربي، لاسيما في الفترات التي تنخفض فيها أسعار البترول او تحدث أزمات تمس القدرة الشرائية للموطنين وبالتالي على قدرتهم في الاستثمار العقاري. وهنا تكون هذه الصناديق خيارا امثل نظرا لإمكانية الاستثمار بمبالغ محدودة.